모아둔돈으로 현재 계약금을 걸고 계약까지 했습니다(10%)

제가 알기론

1. 자금 납부 순서: 아파트 당첨 후 자금은 계약금, 중도금, 잔금 순서로 납부하게 된다.
일반적인 비율: 납부 비율은 보통 분양 대금의 10% (계약금), 60% (중도금), 30% (잔금)으로 설정된다.

2.중도금 조달: 중도금(분양가의 60%)은 대부분 중도금 대출을 통해 조달한다.
아파트 당첨자만을 위한 집단 대출인 중도금 대출이 알선되며, 당첨자는 대출을 최대로 받을 수 있다.

잔금 대출을 통한 중도금 대출 상환: 중도금 대출 만기는 아파트가 다 지어질 때(약 2년 반에서 3년 후)이다.
이때 잔금 대출(주택 담보 대출)을 받아 중도금 대출을 갚게 된다.
이 구조는 절차적으로 대환 대출 구조를 만들어 중도금 대출 상환에 필요한 현금이 없어도 되게 한다.

잔금 30% 조달 1번 (상승장 시나리오): 중도금 대출을 잔금 대출로 막은 후, 남은 잔금 30%는 집값 상승을 전제한 전략으로 조달 가능하다.
LTV(주택 가격 대비 대출 비율) 기준: 집값이 올랐을 경우, 대출 한도가 늘어난다.

예시: 분양가 10억일 때 LTV 70%는 7억이지만, 3년 후 시세가 13억이 되면 LTV 70%는 9억 1천만 원이 되어 중도금 대출을 갚고도 잔금까지 낼 수 있다.
참고: 대출 한도는 LTV 외에도 DFR(소득 기준)도 따지므로 실제로는 소득까지 고려해야 한다.

잔금 30% 조달2번(세입자 활용 시나리오): 잔금 납부 시 잔금 대출 대신 세입자를 활용할 수 있다.
세입자의 전세 보증금이 중도금 대출 상환 및 잔금 납부에 사용된다.
이 방법은 사실상 흥부가 놀부의 집을 사주는 구조이며, 시세 차익을 겨냥한 투자 방식이다.

이렇게 알고있었느데
현재 경기도쪽 신도시 아파트긴한데요...

바뀐걸 전혀 체크 못하고 계약금을 걸어버렸어요 아...
제가 듣기론
규제가 강화돼서

중도금 대출이 60%에서 40%로 제한되어버려서 분양가 10억일경우 예전엔 6억까지 대출이 됐지만 이제 4억까지만 돼서
총 입장률은  바뀌기전엔 1억만 있어도 됐지만 이젠 3억이 있어야 아파트보유가 가능해진다

잔금대출은 구조는 똑같지만 한도제한이 있어서 최대한도가 6억이고 LTV가 70%에서 40%로 하향조정되기 때문에
실제로는 10억짜리 집일때 최대한도 6억이 아닌 LTV4억이 먼저 적용되어서 대출한도가 4억으로 결정되고
그러면 추가자금은 중도금 6억중 2억은 내돈으로 냈으므로 갚아야할 중도금 대출 4억과 잔금 3억, 총 7억이 남으니까...

A. 대출 맥시멈이 4억이니까 추가로 3억을 끌어와서 막아야한다
B. 위의 규제전과 비교했을때 계약금부터 잔금까지 내돈으로 내야하는 총액은 6억(집값의 60%)이 된다.

이게 맞나요..?
상승장 시나리오에서도 상승장을 만나서 집값이 올라 LTV 대출이 2억으로 내려갈수도 있고...
세입자활용도 전입의무부여가돼서 안되고...


하 정말 한심하네요
정책바뀐것도 모르고 덜컥 계약을 해버렸습니다...

이게 수도권과 서울쪽에 적용된거라던데
경기도 시흥 안산 인천쪽인데
큰일난거같아서 급하게 여기저기 여쭤보고있습니다...
아시는분 답변부탁드려요...



궁금한거 : 이 정책이 적용이 된건지 / 이전정책은 끝난건지가 궁금합니다
이전정책으로만 생각을하고 따져보고 계약을 해서 ㅠ

근데 계약할때 설명해주시는분도 70%까지 나올수도 있다 이러셨는데 하 헷갈리네요