19x) 원룸 전세 고민

26 AX2004M 잡담고민 7 2102 0 2024.11.14 00:47

안녕하세요 인생선배님들
사회초년생인데
드디어 독립의 꿈을 갖고
원룸 약 2달동안 발품팔고 등기부등본 공부해보고
드디어 괜찮은 방을 찾았습니다

등기부 융자 2억2천 전세 2800
임대인 11년 건물 올리고 20년 임대사업자 등록
(다른 건물 더 있음 해당건물은 융자 3억 )
허그보증보험 가입되있는 상태고
임차권등기명령 이력없음
그간 세입자 전세금 문제없던거같은데
그래도 불안할까요? 지방인데 융자없는 전세가 없습니다..

7 Comments

26 구름다 2024.11.14 01:47

난 가끔 이곳이 무슨 게시판인가 헷갈린다...

53 mkmhmj 2024.11.14 02:04

허그는 시세의 80%라서 불가능할 것으로 보이는데요
정확한 건 시중은행에 상담하는 것이 맞습니다.
허그보증보험 가입이 되어있다는 건 말도 안되고 가입가능하다고 말은 했을 수도 있겠네요
허그에 대한 공부부터 더 하셔야할거 같아요

18 주도선택만족 2024.11.14 02:22

융자있는 전세는 절대 들어가지마세요
융자없는 전세가 주변에 없으면 월세사세요 진심
월세 30만원 아끼려다가 보증금 3000만원 날립니다.

21 비부 2024.11.14 07:29

시세대비 융자가 얼마냐가문제인거지
융자없는건물??말이되는소리를하세요...
애초에 지을때 땅담보로 융자넣고짓고,
거래도 융자껴놔야 거래잘되서 일부러융자처리안합니다;;
시세대비융자를확인해야지 융자없는건물??
100채중 1-2개있을까싶은데요
서울인데 융자없는원룸 본적이없네요..

32 hohoho3efw 2024.11.14 02:59

등기부등본이 문제가 아닙니다.

1. 다가구인가 다세대인가

다가구일경우 - 해당 건물과 비슷한 연식, 비슷한 평수의 비슷한 호실 갯수를 가진 건물이 반경 1km이내에서 최근 5년간 매도된적이 있는가를 기준으로 해당 건물의 시세를 조사합니다.(혹은 인근 1km 내에 올라온 비슷한 내용의 다가구 부동산 매물건수를 조회한 후 -5%한 금액을 시세로 가정합시다)
그리고 시세대비 건물 전체의 융자가 얼마나 있는지, 그 융자가 해당건물의 모든 호실에게 전세금을 돌려준 후에도 본인에게 전세금이 돌아올 수 있는지를 판단해봅시다.

다세대일경우 - 인근에 비슷한 평수, 비슷한 연식, 비슷한 입지(역과의 거리, 상가거리와 인접해있는지, 소음수준은 어떤지 등), 비슷한 층수를 가진 매도건수와 부동산매물-5%정도의 시세를 조사하고, 해당 호실에 대한 융자가 있는지 없는지 조사합시다. 단, 다세대는 융자가 있는경우 전세로 들어가서는 안되며, 전세로 들어갈 때 계약서에 전세금으로 모든 융자를 말소하지 않으면 계약은 무효로 한다는 조항을 넣고 계약을 합시다.

근데 융자가 2억2천인데 전세금이 2천800이라는건 다세대일경우는 입주가 불가능할거구요. 아마도 다가구로 추정되네요.
해당 건물의 호실이 7개 이하인가요? 혹은 1층에 상가가 있나요? 호실 7개 이하인 원룸으로만 이루어진 다가구일경우에만 입주가 가능하겠네요.

그렇다고 해도 다가구의 경우는 다른 방의 세입자들 전세금 총합이 얼마인지 대충 물어보는게 중요할듯합니다. 융자가 세입자들 전세금 총합보다 많은경우에는 들어갔다가 낭패입니다. 다가구는 나라에서 최우선변제금 주지도 않아요.

**
여기까지만 보더라도 뭐가 이렇게 어렵고 복잡한가 싶을겁니다.
좀더 간단하게 판단해보자면.

본인이 들어가고자 하는 곳에서 나가고 싶을때 2800에 다른 전세 세입자를 구하기 쉬운 위치에 있는지 판단 후 들어가는게 제일 간단하겠네요. 비슷한 금액과 컨디션의 방을 찾는 수요가 많은곳이라면 나가고싶을때 언제든 다음세입자한테 토스하고 전세금받고 나가면 끝이니까요.

등기부등본이 문제가 아닙니다.

1. 다가구인가 다세대인가

다가구일경우 - 해당 건물과 비슷한 연식, 비슷한 평수의 비슷한 호실 갯수를 가진 건물이 반경 1km이내에서 최근 5년간 매도된적이 있는가를 기준으로 해당 건물의 시세를 조사합니다.(혹은 인근 1km 내에 올라온 비슷한 내용의 다가구 부동산 매물건수를 조회한 후 -5%한 금액을 시세로 가정합시다)
  그리고 시세대비 건물 전체의 융자가 얼마나 있는지, 그 융자가 해당건물의 모든 호실에게 전세금을 돌려준 후에도 본인에게 전세금이 돌아올 수 있는지를 판단해봅시다.

다세대일경우 - 인근에 비슷한 평수, 비슷한 연식, 비슷한 입지(역과의 거리, 상가거리와 인접해있는지, 소음수준은 어떤지 등), 비슷한 층수를 가진 매도건수와 부동산매물-5%정도의 시세를 조사하고, 해당 호실에 대한 융자가 있는지 없는지 조사합시다. 단, 다세대는 융자가 있는경우 전세로 들어가서는 안되며, 전세로 들어갈 때 계약서에 전세금으로 모든 융자를 말소하지 않으면 계약은 무효로 한다는 조항을 넣고 계약을 합시다.

근데 융자가 2억2천인데 전세금이 2천800이라는건 다세대일경우는 입주가 불가능할거구요. 아마도 다가구로 추정되네요.
해당 건물의 호실이 7개 이하인가요? 혹은 1층에 상가가 있나요? 호실 7개 이하인 원룸으로만 이루어진 다가구일경우에만 입주가 가능하겠네요.

그렇다고 해도 다가구의 경우는 다른 방의 세입자들 전세금 총합이 얼마인지 대충 물어보는게 중요할듯합니다. 융자가 세입자들 전세금 총합보다 많은경우에는 들어갔다가 낭패입니다. 다가구는 나라에서 최우선변제금 주지도 않아요.

**
여기까지만 보더라도 뭐가 이렇게 어렵고 복잡한가 싶을겁니다. 
좀더 간단하게 판단해보자면.

본인이 들어가고자 하는 곳에서 나가고 싶을때 2800에 다른 전세 세입자를 구하기 쉬운 위치에 있는지 판단 후 들어가는게 제일 간단하겠네요. 비슷한 금액과 컨디션의 방을 찾는 수요가 많은곳이라면 나가고싶을때 언제든 다음세입자한테 토스하고 전세금받고 나가면 끝이니까요.

32 hohoho3efw 2024.11.14 03:02

임대사업자등록하거나 말거나, 등록하고 허그보증보험을 사업자가 들어놨거나 말거나 하나도 안중요합니다. 빚때매 폭삭 망하면 허그고 뭐고, 임대사업자고뭐고 없어요. 특히나 요즘같은때에는요.
해당 건물의 시세가 중요합니다. 시세는 부동산에서 알아보는게 아니라 여러 플랫폼이나 사이트 통해서 직접 알아보시구요.

그간 전세금문제가 없었다고 앞으로도 없으리란 법은 없겠죠. 지금 비아파트 시장이 도미노처럼 무너지는 상황에서는 잘 알아보는게 중책입니다. 상책은 없는편이죠 요즘은.

30 DOAstarot 2024.11.14 10:40

개인적으로는, 전세는 제도 자체가 글러먹었다고 봅니다
예전에야 금리도 높고 집값도 무조건 비싸질거라는 믿음이 있었으니 전세로 받은 자금을 굴려서 이익을 내고 그걸 월세 삼아 유지가 가능한게 전세제도인데, 지금은 전혀 그렇지 않죠
금리도 확정수익으로 하면 높아봐야 4%대인데다, 한 명이 여러 집을 보유하고 있다면 내야 할 세금도 예전에 비해 폭증했고, 대출 또한 이자부담이 예전에 비해 늘어난 요즘 시대에, 나 스스로가 집주인(=건물주)이라면 그냥 월세 주는게 편하고 남는 장사인데 왜 전세를 줄까요

물론 어디까지나 제 개인적인 의견이니 판단은 본인의 몫입니다

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